Thứ Hai, 17/11/2025
Khi kiểm sát việc giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc thì nghiên cứu hồ sơ là khâu rất quan trọng, giúp Kiểm sát viên nắm được bản chất của vụ án, tìm những mâu thuẫn cần làm rõ để yêu cầu Tòa án thu thập tài liệu, chứng cứ, góp phần vào việc giải quyết vụ án được chính xác, đúng quy định pháp luật. Bài viết phân tích, chia sẻ một số kỹ năng và những vấn đề Kiểm sát viên cần lưu ý khi nghiên cứu hồ sơ vụ án liên quan đến loại tranh chấp này.
Đặt cọc là một trong chín biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được quy định tại Điều 292 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 và được quy định riêng thành một điều luật cụ thể (Điều 328), theo đó: “1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. 2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Thực tiễn giải quyết các vụ án tranh chấp về hợp đồng đặt cọc đã phát sinh một số khó khăn trong việc áp dụng pháp luật, nhất là quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch đặt cọc; tài sản đặt cọc, thoả thuận phạt cọc… Bên cạnh đó, trong các dạng tranh chấp được Toà án thụ lý, giải quyết nói chung thì tranh chấp đặt cọc là một trong những tranh chấp phổ biến và phức tạp nhất trong số các dạng tranh chấp có liên quan đến giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật dân sự nói chung và pháp luật đất đai nói riêng (liên quan đến việc đặt cọc để bảo đảm cho việc giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất).
Do hiện nay chưa có hướng dẫn về cách thức, phương pháp nghiên cứu hồ sơ đối với từng vụ án tranh chấp dân sự cụ thể. Vì vậy, tùy theo tính chất, mức độ phức tạp của vụ án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc và dựa trên kinh nghiệm của Kiểm sát viên mà cần đề ra các phương pháp nghiên cứu khác nhau.
Khi được phân công nghiên cứu hồ sơ vụ án tranh chấp về hợp đồng đặt cọc, Kiểm sát viên cần lưu ý những vấn đề sau:
1. Nghiên cứu thẩm quyền thụ lý
Xác định thẩm quyền giải quyết vụ án của Tòa án là một trong những yêu cầu quan trọng của việc kiểm tra điều kiện thụ lý vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc. Ngoài việc xác định rõ thẩm quyền của Tòa án theo loại việc, theo cấp xét xử, theo sự lựa chọn của nguyên đơn thì việc xác định thẩm quyền theo lãnh thổ là việc làm rất quan trọng. Trên cơ sở đơn khởi kiện của nguyên đơn cùng các tài liệu chứng cứ kèm theo cần nghiên cứu việc Tòa án thụ lý có đúng thẩm quyền được quy định tại các điều 26, 35, 37, 39, 40 Bộ luật Tố tụng dân sự (BLTTDS) năm 2015 không. Cụ thể: (1) Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc của Tòa án được xác định theo quy định tại các điểm a, b khoản 1 Điều 39 BLTTDS năm 2015; trừ trường hợp quy định sau; (2) Trường hợp bên đặt cọc hoặc bên nhận đặt cọc chỉ yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng hợp đồng đặt cọc vô hiệu khi có căn cứ cho rằng việc công chứng có vi phạm pháp luật thì Tòa án có thẩm quyền giải quyết là Tòa án nơi tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng có trụ sở quy định tại điểm m khoản 2 Điều 39 BLTTDS năm 2015.
2. Xem xét thời hiệu khởi kiện
Để tính thời hiệu khởi kiện chính xác phải xác định được thời điểm bắt đầu tính thời hiệu, nếu không xác định được thời điểm bắt đầu tính thời hiệu sẽ không thể xác định được thời điểm kết thúc thời hiệu. Khi tính thời hiệu phải tuân thủ cách tính thời hạn. Thời hiệu được tính từ thời điểm bắt đầu ngày đầu tiên của thời hiệu đến thời điểm kết thúc ngày cuối cùng của thời hiệu. Tuy nhiên, không áp dụng thời hiệu khởi kiện trong một số trường hợp quy định tại Điều 155 BLDS năm 2015. Việc xác định đúng thời hiệu khởi kiện có ý nghĩa rất quan trọng đối với Tòa án khi giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc, cũng như trong hoạt động kiểm sát việc giải quyết các vụ án của Viện kiểm sát.
Theo khoản 1 Điều 4 Nghị quyết số 02/2016/NQ-HĐTP ngày 30/6/2016 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân (TAND) tối cao hướng dẫn thi hành một số quy định của Nghị quyết số 103/2015/QH13 thì “thời điểm phát sinh tranh chấp, yêu cầu về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại Điều 2 Nghị quyết số 103/2015/QH13 là ngày khởi kiện, ngày yêu cầu”.
Đối với các tranh chấp phát sinh trước ngày 01/01/2017 thì áp dụng quy định về thời hiệu tại Điều 159 và điểm h khoản 1 Điều 192 của BLTTDS năm 2004 sửa đổi bổ sung năm 2011.
Đối với các tranh chấp phát sinh từ ngày 01/01/2017 thì áp dụng quy định về thời hiệu tại khoản 2 Điều 184 BLTTDS năm 2015 và khoản 2 Điều 149 BLDS năm 2015.
Khoản 4 Điều 4 Nghị quyết số 02/2016/NQ-HĐTP quy định: “Từ ngày 01/01/2017, Tòa án áp dụng quy định của BLTTDS năm 2015, BLDS năm 2015 và luật khác có liên quan về thời hiệu khởi kiện, thời hiệu yêu cầu để thụ lý, giải quyết vụ việc dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động”.
Khoản 2 Điều 184 BLTTDS năm 2015 quy định “Tòa án chỉ áp dụng quy định về thời hiệu theo yêu cầu áp dụng thời hiệu của một bên hoặc các bên với điều kiện yêu cầu này phải được đưa ra trước khi Tòa án cấp sơ thẩm ra bản án, quyết định giải quyết vụ việc”. Đây là quy định mới về thời hiệu khởi kiện, phù hợp với nguyên tắc quyền quyết định và tự định đoạt của đương sự. Khi hết thời hiệu khởi kiện, chủ thể vẫn có quyền gửi đơn khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền, yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Đối với vụ án hết thời hiệu khởi kiện nhưng người được hưởng lợi từ việc áp dụng thời hiệu từ chối áp dụng thời hiệu, không ai có yêu cầu Tòa án áp dụng quy định về thời hiệu khởi kiện thì Tòa án vẫn giải quyết vụ án theo thủ tục chung. Chỉ khi hết thời hiệu khởi kiện và có đương sự yêu cầu áp dụng quy định về thời hiệu trước khi Tòa án cấp sơ thẩm ra bản án giải quyết vụ án thì Tòa án mới căn cứ quy định tại điểm e khoản 1 Điều 217 BLTTDS năm 2015 để quyết định đình chỉ giải quyết vụ án. Như vậy, Tòa án không được tự ý viện dẫn lý do đã hết thời hiệu khởi kiện để đình chỉ giải quyết vụ án dân sự. Quy định nêu trên của pháp luật tố tụng dân sự Việt Nam đã bảo vệ gần như tuyệt đối quyền khởi kiện cho chủ thể có quyền.
Do đó, khi nghiên cứu hồ sơ vụ án dân sự về tranh chấp hợp đồng đặt cọc, Kiểm sát viên cần kiểm tra có đương sự nào yêu cầu áp dụng thời hiệu khởi kiện không? Trường hợp không có đương sự nào yêu cầu áp dụng thời hiệu thì Tòa án không áp dụng thời hiệu khởi kiện. Trường hợp có một bên hoặc các bên yêu cầu áp dụng thời hiệu (được đưa ra trước khi Tòa án cấp sơ thẩm ra bản án giải quyết vụ án) thì xác định như sau:
Tranh chấp về đặt cọc thì áp dụng thời hiệu theo quy định về thời hiệu khởi kiện về hợp đồng quy định tại Điều 429 BLDS năm 2015 và các quy định khác liên quan. Cụ thể, “thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm”.
Đối với tranh chấp trả lại tài sản đặt cọc thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện quy định tại khoản 2 Điều 155 BLDS năm 2015.
Từ chối áp dụng thời hiệu: Theo khoản 2 Điều 149 BLDS năm 2015: “Người được hưởng lợi từ việc áp dụng thời hiệu có quyền từ chối áp dụng thời hiệu, trừ trường hợp việc từ chối đó nhằm mục đích trốn tránh thực hiện nghĩa vụ”. Kiểm sát viên cần xác định trường hợp “người được hưởng lợi” từ việc áp dụng thời hiệu từ chối áp dụng thời hiệu thì lý do của việc từ chối có nhằm mục đích trốn tránh thực hiện nghĩa vụ không?
Khi kiểm sát về giải quyết yêu cầu áp dụng thời hiệu khởi kiện, Kiểm sát viên cần kiểm tra căn cứ chấp nhận hay không chấp nhận yêu cầu áp dụng thời hiệu của Tòa án xem đã đúng chưa; trường hợp Tòa án áp dụng thời hiệu khởi kiện thì bản án của Tòa án có nhận định, quyết định đình chỉ giải quyết đối với yêu cầu đó của nguyên đơn hay không. Vấn đề vướng mắc trong thực tiễn đó là Điều 149 BLDS năm 2015 quy định Tòa án chỉ áp dụng thời hiệu khi một bên hoặc các bên yêu cầu áp dụng thời hiệu và đưa ra yêu cầu trước khi Tòa án cấp sơ thẩm ra bản án giải quyết vụ án nhưng các đương sự không nắm được quy định về thời hiệu và quyền yêu cầu áp dụng thời hiệu; BLTTDS cũng không quy định Tòa án phải giải thích nội dung này cho đương sự, nên một số vụ án đến giai đoạn giải quyết vụ án theo trình tự phúc thẩm đương sự mới yêu cầu áp dụng thời hiệu nhưng không được Tòa án chấp nhận.
Đối với nội dung này, ngày 30/6/2020, TAND tối cao đã ban hành Công văn số 89/TANDTC-PC về thông báo kết quả giải đáp trực tuyến một số vướng mắc trong xét xử, trong đó có nội dung giải thích cho đương sự quyền áp dụng thời hiệu (tiểu mục 3 Phần IV), cụ thể như sau: “Trong quá trình giải quyết vụ án, Thẩm phán có phải giải thích cho đương sự quyền yêu cầu Tòa án áp dụng thời hiệu hay không? (nhiều trường hợp do đương sự không hiểu biết và những người tiến hành tố tụng không giải thích trước khi Tòa tuyên án sơ thẩm dẫn đến đương sự mất quyền yêu cầu áp dụng thời hiệu).
Theo Điều 48, Điều 210, Điều 239 BLTTDS năm 2015 thì Thẩm phán, chủ tọa phiên tòa có trách nhiệm phổ biến, giải thích về quyền và nghĩa vụ cho đương sự đối với những trường hợp mà Bộ luật này quy định (quyền và nghĩa vụ của đương sự quy định từ Điều 70 đến Điều 73; khoản 6 Điều 48 BLTTDS…).
Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 không quy định trách nhiệm của Thẩm phán về việc phổ biến và giải thích cho đương sự quyền yêu cầu áp dụng thời hiệu. Mặt khác, khoản 2 Điều 184 BLTTDS năm 2015 quy định: “Tòa án chỉ áp dụng quy định về thời hiệu theo yêu cầu áp dụng thời hiệu của một bên hoặc các bên với điều kiện yêu cầu này phải được đưa ra trước khi Tòa án cấp sơ thẩm ra bản án, quyết định giải quyết vụ việc...”.
Để bảo đảm bình đẳng về quyền và nghĩa vụ giữa các đương sự trong quá trình giải quyết vụ án, Thẩm phán không giải thích cho đương sự quyền yêu cầu áp dụng thời hiệu.
3. Xác định nội dung khởi kiện của nguyên đơn và yêu cầu phản tố của bị đơn, yêu cầu độc lập của người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan (nếu có)
Theo quy định tại Điều 5 BLTTDS năm 2015, Tòa án chỉ giải quyết khi có yêu cầu của đương sự và chỉ giải quyết trong phạm vi yêu cầu của đương sự. Trường hợp giải quyết không đầy đủ các yêu cầu của đương sự hoặc giải quyết vượt quá yêu cầu của đương sự là vi phạm quy định pháp luật. Vì vậy, phải nghiên cứu nội dung yêu cầu của nguyên đơn để xác định nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết những nội dung gì, cụ thể: Xác định nguyên đơn yêu cầu cá nhân, tổ chức nào, về nội dung gì? Bị đơn phản tố nội dung gì? Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan yêu cầu độc lập nội dung gì?
Từ việc xác định những nội dung nguyên đơn yêu cầu Tòa án giải quyết thì mới kiểm sát được Tòa án đã xác định đúng và đầy đủ mối quan hệ tranh chấp và đưa đầy đủ những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan vào tham gia tố tụng hay chưa; đồng thời, xác định được Tòa án có bỏ sót hoặc giải quyết vượt quá phạm vi yêu cầu giải quyết của đương sự không…
4. Nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ đương sự giao nộp và Tòa án thu thập để đề xuất quan điểm giải quyết vụ án
Để thực hiện tốt việc kiểm sát giải quyết các vụ án tranh chấp về hợp đồng đặt cọc, Kiểm sát viên cần lưu ý một số nội dung sau:
- Xét tính hợp pháp của hợp đồng đặt cọc: Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nhưng cũng đồng thời là một giao dịch dân sự, nên để một giao dịch đặt cọc có hiệu lực thì vẫn cần đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự nói chung.
Thỏa thuận về đặt cọc là giao dịch dân sự quy định tại Điều 116 BLDS năm 2015 và có hiệu lực khi có đủ các điều kiện quy định tại Điều 117 BLDS năm 2015.
Việc đảm bảo các điều kiện theo quy định giúp đảm bảo tính hợp pháp và hiệu lực của giao dịch dân sự, đồng thời bảo vệ lợi ích và quyền lợi của các bên tham gia. Theo đó, hợp đồng đặt cọc nếu không đáp ứng được các điều kiện nêu trên thì sẽ bị coi là hợp đồng vô hiệu.
- Hiệu lực của hợp đồng đặt cọc: Việc đặt cọc có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm bên nhận đặt cọc nắm giữ tài sản đặt cọc. Ví dụ: Các bên ký hợp đồng viết tay chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong đó ghi nhận bên nhận chuyển nhượng giao cho bên chuyển nhượng một khoản tiền để đảm bảo giao kết và thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ngay sau khi ký hợp đồng, bên nhận chuyển nhượng giao khoản tiền cho bên chuyển nhượng. Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm bên chuyển nhượng nhận tiền.
Trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì khi hợp đồng không giao kết, thực hiện được hoặc vô hiệu thì không đương nhiên làm cho thỏa thuận đặt cọc bị vô hiệu. Ví dụ: A có quyền sử dụng thửa đất X đang được thế chấp tại ngân hàng, A nhận đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất X cho B và cam kết sẽ giải chấp để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn cam kết. Hết thời hạn thỏa thuận, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa A và B vô hiệu do A không thực hiện việc giải chấp và ngân hàng không đồng ý việc chuyển nhượng. Trong trường hợp này, hợp đồng đặt cọc giữa A và B vẫn có hiệu lực.
- Hậu quả pháp lý của hợp đồng đặt cọc: Căn cứ khoản 2 Điều 328 BLDS năm 2015, trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc sẽ được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.
Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối thực hiện hợp đồng, bên nhận đặt cọc sẽ phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
Lưu ý, trong thực tế, có trường hợp một bên trong hợp đồng chuyển giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không rõ ràng xác định là tiền đặt cọc hay tiền trả trước. Tuy nhiên, theo Điều 37 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì: “Trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước”.
Những quy định này nhằm xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên trong quá trình thực hiện hợp đồng đặt cọc, cũng như xác định trách nhiệm về việc trả lại tài sản đặt cọc và giải quyết tranh chấp trong trường hợp không thực hiện được hợp đồng.
- Về phạt cọc: Là thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của luật, theo đó nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì ngoài việc phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc còn phải trả cho bên đặt cọc một khoản tiền.
Bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc có thể thỏa thuận mức tiền phạt cọc khác với mức “một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc” quy định tại khoản 2 Điều 328 BLDS năm 2015. Tuy nhiên, hiện nay chưa có quy định cụ thể về giới hạn mức tiền phạt cọc mà các bên có thể thỏa thuận. Đối với nội dung này, Viện kiểm sát nhân dân tối cao đã có Công văn số 1926/VKSTC-V14 ngày 13/5/2024 yêu cầu các đơn vị Viện kiểm sát nhân dân địa phương góp ý Dự thảo Nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật trong giải quyết tranh chấp về đặt cọc, tại quy định về số tiền phạt cọc, dự thảo đã nêu 02 phương án:
Phương án 1: Bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc có thể thỏa thuận mức tiền phạt cọc khác với mức “một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc”, quy định tại khoản 2 Điều 328 BLDS.
Phương án 2: Bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc có thể thỏa thuận mức tiền phạt cọc khác với mức “một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc’’ quy định tại khoản 2 Điều 328 BLDS nhưng không vượt quá năm lần mức tiền đặt cọc. Trường hợp bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc thỏa thuận về mức phạt cọc vượt quá năm lần giá trị tài sản đặt cọc thì khi giải quyết tranh chấp, Tòa án chỉ chấp nhận phạt cọc bằng năm lần mức tiền đặt cọc.
Tác giả cho rằng, quy định số tiền phạt cọc như phương án 2 là phù hợp. Bởi lẽ, quy định số tiền phạt cọc tối đa bằng 05 lần tiền đặt cọc nhằm đảm bảo tính công bằng, ổn định xã hội và bảo vệ người yếu thế, đồng thời cũng ngăn chặn việc lợi dụng hợp đồng đặt cọc để thu lợi. Mặt khác, quy định như phương án 2 nhằm mục đích hạn chế tình trạng nhiều trường hợp các bên thỏa thuận mức phạt cọc rất cao (10 hoặc 20 lần giá trị tài sản đặt cọc) và tương ứng với quy định tại Điều 201 của Bộ luật Hình sự năm 2015 về Tội cho vay lãi nặng trong giao dịch dân sự.
Trong trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thỏa thuận khác về việc xử lý đặt cọc thì việc xử lý được thực hiện như sau:
(1) Trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 328 BLDS năm 2015.
(2) Trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung.
(3) Trường hợp các bên có thỏa thuận hoặc luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu. Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và hợp đồng bị vô hiệu được thực hiện theo quy định tại Điều 131 BLDS năm 2015.
Ví dụ: A và B giao kết hợp đồng mua bán nhà. Khi giao kết hai bên thỏa thuận B (bên mua) phải giao cho A (bên bán) một chiếc xe ô tô thể thao để đặt cọc bảo đảm cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở với điều kiện khi hợp đồng mua bán nhà ở được giao kết và thực hiện thì giá trị chiếc xe ô tô thể thao đó phải được trừ vào tiền mua bán nhà và nếu A không nhận được chiếc xe ô tô đó do việc đặt cọc bị vô hiệu thì hợp đồng cũng bị vô hiệu.
Khi bắt đầu thực hiện hợp đồng thì phát hiện chiếc xe ô tô đó là của ông C (bố B) và ông C không đồng ý cho B lấy chiếc xe ô tô đó trừ vào tiền mua nhà, có nghĩa là việc đặt cọc bị vô hiệu và do đó trong trường hợp này hợp đồng mua bán nhà cũng bị vô hiệu.
Trong các trường hợp (1), (3) trên, nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trường hợp do sự kiện bất khả kháng hoặc do trở ngại khách quan thì không phạt cọc.
Ví dụ: Hợp đồng đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng mua bán nhà có thỏa thuận trong một thời gian nhất định bên nhận đặt cọc phải hoàn tất các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, nếu vi phạm thì phải chịu phạt cọc. Hết thời hạn theo thỏa thuận, bên nhận đặt cọc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà do nguyên nhân từ phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp này, phải xác định việc bên nhận đặt cọc không thể thực hiện đúng cam kết là do khách quan và bên nhận đặt cọc không phải chịu phạt cọc.
Trừ trường hợp có thỏa thuận khác, Tòa án xem xét, quyết định phạt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 328 BLDS năm 2015 mà không áp dụng quy định về bồi thường thiệt hại theo Điều 419 BLDS năm 2015, không tính lãi đối với khoản tiền phạt cọc.
- Về tống đạt các thủ tục cho đương sự: Kiểm sát viên cần xem xét Tòa án thực hiện có đúng quy định tại Điều 171, Điều 173, Điều 175, Điều 177, Điều 179 BLTTDS năm 2015; Điều 6 Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP ngày 05/5/2017 của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao hay không.
Nguyễn Thị Phương Nam - Nguyễn Mạnh Quyền