Thứ Bảy, 18/05/2024

Rút kinh nghiệm về kiểm sát việc giải quyết vụ án dân sự tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, cầm cố quyền sử dụng đất

13/05/2024 - 16:08 | Trao đổi pháp luật

Qua công tác kiểm sát việc giải quyết vụ án dân sự theo thủ tục giám đốc thẩm, VKSND cấp cao tại TP. Hồ Chí Minh nhận thấy, Bản án số 114/2022/DS-PT ngày 30/5/2022 của TAND TP. Cần Thơ về việc giải quyết vụ án "Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, cầm cố quyền sử dụng đất" tại có những vi phạm cần rút kinh nghiệm.

Nội dung vụ án

Ông Phạm Văn C, bà Hà Thị A là chủ sử dụng quyền sử dụng đối với 05 thửa đất số 382, thửa đất số 762, thửa đất số 129, thửa đất số 91, thửa đất số 374 tại ấp Tân An, xã Thạnh Lộc, huyện Vĩnh Thạnh, TP. Cần Thơ và đã được vợ chồng ông C, bà A thực hiện giao dịch cầm cố quyền sử dụng đất cho các ông, bà: Võ Văn P, Lê Văn Đ, Võ Văn Đ, Trần Minh H, Nguyễn Thị Bé Th. Ngoài ra, ông C, bà A còn thế chấp các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Giấy CNQSDĐ) để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ vay tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam - Chi nhánh huyện Vĩnh Thạnh, Cần Thơ II (Ngân hàng Nông nghiệp, Chi nhánh Vĩnh Thạnh).

Do ông C, bà A có vay của ông Cao Mộng Th (mục đích vay là để trả nợ vay Ngân hàng) nên ngày 02/6/2020, ông C, bà A có đến Văn phòng công chứng Vĩnh Thạnh ký kết Hợp đồng ủy quyền với ông Cao Mộng Th. Nội dung hợp đồng là ủy quyền cho ông Th được liên hệ với Ngân hàng Nông nghiệp, Chi nhánh Vĩnh Thạnh để trả nợ gốc, lãi và nhận lại các Giấy CNQSDĐ, toàn quyền quyết định, thực hiện các quyền, nghĩa vụ trong nội dung hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, cho thuê, góp vốn, ký tên giao dịch (chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn...) liên quan đến các Giấy CNQSDĐ của ông C, bà A; ông Th đến Ngân hàng trả tiền và nhận lại các giấy tờ đất của ông C, bà A.

Dựa trên văn bản ủy quyền này, ông Th đã ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Huỳnh Khánh T với nội dung: Ông C, bà A chuyển nhượng cho ông T 05 thửa đất nêu trên, ghi giá 800.000.000 đồng (nhưng giá trị chuyển nhượng thực tế là 2,3 tỷ đồng). Hợp đồng chuyển nhượng được công chứng tại Văn phòng công chứng và ông T đã giao đủ cho ông Th số tiền chuyển nhượng đất là 2,3 tỷ đồng. Ông T làm thủ tục sang tên chuyển quyền nhưng không thực hiện được, vì những người nhận cầm cố đất cản trở và đang quản lý, sử dụng đất. Ông T khởi yêu cầu ông C, bà A, ông Th tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất nêu trên; hủy bỏ các giao dịch cầm cố đất của những người nhận cầm cố đất của vợ chồng ông C, bà A và buộc những người này giao trả diện tích đất đã đo đạc thực tế cho ông.

Quá trình giải quyết vụ án

Tại Bản án phúc thẩm số 114/2022/DS-PT ngày 30/5/2022 của TAND TP. Cần Thơ đã quyết định:

Không chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của bị đơn; chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của những người có quyền và nghĩa vụ liên quan. Sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm. Xác định các giao dịch cầm cố đất được xác lập giữa vợ chồng ông Phạm Văn C, bà Hà Thị A với các ông bà: Lê Văn Đ, Võ Văn Đ, Võ Văn Ph, vợ chồng ông Trần Minh H và bà Nguyễn Thị Bé T bị vô hiệu toàn bộ.

Công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập giữa Bên chuyển nhượng: Ông Phạm Văn C, cùng vợ là bà Hà Thị A có người đại diện là ông Cao Mộng Th với bên nhận chuyển nhượng là ông Huỳnh Khánh T;...

Buộc ông Huỳnh Khánh T có trách nhiệm giao cho ông Phạm Văn C, bà Hà Thị A số tiền 1.161.781.500 (Một tỷ, một trăm sáu mươi mốt triệu, bảy trăm tám mươi mốt nghìn năm trăm đồng) đồng khi án có hiệu lực pháp luật. Số tiền ông Huỳnh Khánh T phải hoàn trả cho ông Phạm Văn C, bà Hà Thị A là 1.161.781.500 đồng. Số tiền này được dùng để hoàn trả lại một phần cho những người cầm cố đất nêu trên theo tỷ lệ tương ứng của mỗi người đã giao vàng để nhận cầm cố đất cho ông C, bà A khi án có hiệu lực pháp luật;…

Buộc những người nhận cầm cố đất, đang quản lý sử dụng đất phải có trách nhiệm giao lại cho ông Huỳnh Khánh T các quyền sử dụng đất, cụ thể như sau: Ông Võ Văn P thửa 91; ông Lê Văn Đ thửa 382, ông Võ Văn Đ thửa 374, vợ chồng ông Trần Minh H, bà Nguyễn Thị Bé T thửa 726 và 129 theo diện tích đất đã đo thực tế và thuộc các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như nêu trên;…

Ông Huỳnh Khánh T được liên hệ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để lập thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đối với các thửa đất mà ông đã nhận chuyển nhượng kể cả diện tích tăng thêm của các thửa đất nêu trên theo quy định của pháp luật về đất đai.

Buộc vợ chồng ông Phạm Văn C, bà Hà Thị A có trách nhiệm giao trả lại số vàng cầm cố đất (hoặc quy ra giả trị bằng tiền để thanh toàn tại thời điểm thi hành án) cho các ông bà đã nhận cầm cố, cụ thể như sau: Ông Võ Văn P 80 chỉ vàng 24K; ông Lê Văn Đ 90 chỉ vàng 24K; ông Võ Văn Đúng 60 chỉ vàng 24K; vợ chồng ông Trần Minh H, bà Nguyễn Thị Bé T 80 chỉ 24K. Ông C, bà A không phải chịu lãi suất vàng ở giai đoạn thi hành án đối với những người có quyền và nghĩa vụ liên quan.

Ngày 09/6/2022, ông Phạm Văn C, bà Hài Thị A, ông Võ Văn P, ông Trần Minh H, bà Nguyễn Thị Bé T, ông Lê Văn Đ, ông Võ Văn Đ có Đơn đề nghị kháng nghị giám đốc thẩm và ngày 24/6/2022, VKSND TP. Cần Thơ có Công văn số 14/TB-VKS-DS đề nghị kháng nghị giám đốc thẩm đối với Bản án phúc thẩm nêu trên.

Ngày 11/10/2022, Viện trưởng VKSND cấp cao tại TP. Hồ Chí Minh đã ban hành Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 214/QĐKNGĐT- VKS-DS đối với Bản án phúc thẩm nêu trên, theo hướng hủy Bản án sơ thẩm và Bản án phúc thẩm, giao hồ sơ cho TAND huyện Vĩnh Thạnh, TP. Cần Thơ giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm. Tại phiên tòa giám đốc thẩm, Ủy ban Thẩm phán TAND cấp cao tại TP. Hồ Chí Minh đã chấp nhận toàn bộ kháng nghị của VKSND cấp cao tại TP. Hồ Chí Minh.

Những nội dung cần rút kinh nghiệm

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 13/7/2020 giữa ông Th (đại diện theo ủy quyền của ông C, bà A) với ông T có nhiều yếu tố dẫn đến vô hiệu chưa được Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm làm rõ. Cụ thể: Những người nhận cầm cố đất của ông C, bà A và đang trực tiếp sử dụng đất là các ông, bà Võ Văn P; ông Lê Văn Đ, ông Võ Văn Đ, vợ chồng ông Trần Minh H, bà Nguyễn Thị Bé T xác định thời điểm ông Th ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông T là các ông, bà đang khiếu nại đến UBND xã Thạnh Lộc. Liên quan đến các thửa đất chuyển nhượng thuộc trường hợp không đủ điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng được quy định tại điểm b, khoản 1, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế các bên thừa nhận là 2,3 tỷ đồng và ông T đã thanh toán đủ số tiền này cho ông Th, nhưng hợp đồng ghi giá chuyển nhượng 800 triệu đồng là giả tạo về giá chuyển nhượng gây khó khăn cho việc quản lý thuế của Nhà nước.

Ngoài việc ký hợp đồng chuyển nhượng ngày 13/7/2020 ông T và ông Th còn lập văn bản thỏa thuận mua bán toàn bộ diện tích thực tế của 05 thửa đất, văn bản không có công chứng chứng thực nhưng Tòa án cấp phúc thẩm công nhận giá trị pháp lý của văn bản này là chưa có căn cứ, vượt quá phạm vi khởi kiện và phạm vi xét xử phúc thẩm theo quy định tại Điều 5, Điều 293 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 vì đương sự không yêu cầu công nhận giá trị pháp lý của văn bản thỏa thuận ngày 13/7/2020.

Diện tích đất ông T nhận chuyển nhượng là 39.137 m², diện tích đo đạc thực tế là 53.219,2 m², Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm công nhận cho ông T sử dụng toàn bộ 53.219,2 m² (dư 14.082,2m²) là chưa đảm bảo quyền lợi của ông C, bà A và gây khó khăn trong việc thi hành án.

Đối với phần diện tích 14.082,2m² tăng so với diện tích nhận chuyển nhượng trong hợp đồng 39.137m², Tòa án cấp phúc thẩm nhận định "do ông T còn phải chịu một khoản thuế để đăng ký đối với phần đất dôi dư nên Hội đồng xét xử thống nhất giá nhà nước và giá thị trường cộng lại và chia bình quân, cụ thể: 65.000 đồng + 100.000 đồng = 165.000 đồng/2 = 82.500 đồng x 14.082.2m² = 1.161.781.500 đồng". Đây là nhận định mang tính chủ quan, không có căn cứ và trái pháp luật, vì theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai năm 2013, giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng.

Tòa án cấp phúc thẩm tuyên số tiền 1.161.781.500 đồng được dùng để hoàn trả lại một phần cho những người nhận cầm cố đất theo tỷ lệ tương ứng của mỗi người đã giao vàng cố đất cho ông C, bà A nhưng không xác định cụ thể số tiền mỗi người được nhận là chưa đảm bảo cho quá trình thi hành án.

Đối với số vàng cố đất, mặc dù Tòa án cấp phúc thẩm đã tuyên số tiền 1.161.781.500 đồng được dùng để hoàn trả lại một phần cho những người nhận cầm cố đất theo tỷ lệ tương ứng của mỗi người đã giao vàng cố đất, nhưng lại tiếp tục buộc ông C, bà A trả số vàng bằng với số vàng cố đất là buộc ông C, bà A thực hiện nghĩa vụ hai lần cho giao dịch cầm cố quyền sử dụng đất.

Quá trình đo đạc thửa đất 382, Trung tâm Kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường TP. Cần Thơ đã đo bao trùm thửa đất 828, mà thửa đất 828 được thế chấp cho Ngân hàng và là đối tượng bị kê biên, phát mãi trong Bản án số 26/2022/DS-PT ngày 17/02/2022 của TAND TP. Cần Thơ (đã có hiệu lực pháp luật), dẫn đến việc Chi cục Thi hành án dân sự huyện Vĩnh Thạnh không thể kê biên, xử lý đối với thửa đất 828. Tòa án cấp phúc thẩm công nhận cho ông T được quyền sử dụng thửa đất 382 theo diện tích đo đạc thực tế (bao trùm luôn thửa đất 828) là không thể thi hành án cho cả hai bản án (theo kết quả xác minh ngày 14/6/2022 của VKSND TP. Cần Thơ).

Thông qua vụ án cụ thể này, VKSND cấp cao tại TP. Hồ Chí Minh thông báo để VKSND các tỉnh, thành phố trong khu vực cùng tham khảo và rút kinh nghiệm khi kiểm sát giải quyết vụ án tương tự nhằm nâng cao chất lượng, hiệu quả công tác kiểm sát.

PV

Tin mới