21:54 ICT Chủ nhật, 11/04/2021
TOÀN ĐẢNG, TOÀN DÂN, TOÀN QUÂN HỌC TẬP VÀ LÀM THEO TẤM GƯƠNG ĐẠO ĐỨC HỒ CHÍ MINH!

Menu

Chuyên đề sáng kiến
Hướng dẫn nghiệp vụ
Án lệ
Trang công bố bản án Tòa án
Bộ pháp điển

Thống kê truy cập

Đang truy cậpĐang truy cập : 14


Hôm nayHôm nay : 4505

Tháng hiện tạiTháng hiện tại : 93455

Tổng lượt truy cậpTổng lượt truy cập : 3436508

Tin tức » Tin VKSND Quảng Ngãi »

Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Ngãi ban hành thông báo rút kinh nghiệm đối với vụ án dân sự tranh chấp hợp đồng đặt cọc

Thứ sáu - 26/02/2021 10:16
Vừa qua, Viện KSND tỉnh Quảng Ngãi đã ban hành thông báo rút kinh nghiệm đối với vụ án dân sự “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” để Viện KSND cấp huyện nghiên cứu rút kinh nghiệm.
 Nội dung vụ án:
Công ty Cổ phần thương mại B (viết tắt là Công ty) có ý định mở rộng thị trường bán xe máy tại huyện S. Do đó, ngày 10/06/2019 Công ty ký với ông Nguyễn Văn H là đại diện hộ ông Nguyễn Văn H và bà Ngô Thị T “Hợp đồng đặt cọc” đối với thửa đất số 202, tổng diện tích 637m2. Khi ký hợp đồng đặt cọc chỉ có đại diện Công ty và ông H, mà không có mặt những thành viên còn lại trong hộ gia đình ông H, cũng như không có sự ủy quyền cho ông H thực hiện. Tại thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc, Công ty đã biết thửa đất 202 là tài sản chung của hộ gia đình ông H và bà T; nhưng vì ông H cam kết sẽ thuyết phục gia đình đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên Công ty đã ký hợp đồng đặt cọc với ông H. Ngày 11/06/2019 Công ty đã chuyển vào tài khoản của ông H với số tiền 1.780.000.000đ để đặt cọc. Vì diện tích đất ở được ghi nhận trong Giấy CNQSD đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất của hộ ông H không đủ để thực hiện việc xây dựng của Công ty nên Công ty có thỏa thuận với ông H, Công ty sẽ chuyển mục đích sử dụng sang đất ở, sau đó mới thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ngày 06/8/2019 Công ty tiếp tục chuyển vào tài khoản của ông H số tiền 470.000.000đ.
Ngày 30/8/2019 Công ty nhận được kết quả hoàn tất thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất và nhiều lần liên hệ với ông H để tiến hành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thỏa thuận, nhưng ông H không thực hiện được vì vợ con ông không đồng ý chuyển nhượng. Vì vậy, Công ty yêu cầu Tòa án giải quyết tuyên “Hợp đồng đặt cọc” vô hiệu. Buộc ông H bà T liên đới chịu trách nhiệm trả lại số tiền 1.520.000.000đ nhận đặt cọc ngày 11/6/2019; buộc ông H trả lại số tiền 260.000.000đ nhận 11/6/2019 và 470.000.000đ nhận ngày 06/8/2019; buộc các thành viên trong gia đình hộ ông H liên đới chịu trách nhiệm trả cho Công ty số tiền 71.175.000đ mà Công ty đã chi trả chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở.  Yêu cầu trả lãi 8%/năm đối với số tiền ông H bà T đã nhận.
Kết quả giải quyết của Tòa án hai cấp
Bản án sơ thẩm số 01/2020/DS-ST ngày 24/9/2020 của TAND huyện S quyết định: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Công ty. Tuyên bố Hợp đồng đặt cọc số 68/2019 giữa Công ty và ông H vô hiệu. Buộc ông H, bà T phải trả cho Công ty số tiền 1.712.501.472đ; buộc ông H phải trả cho Công ty số tiền 799.591.231đ; buộc ông Nguyễn Chánh T phải trả lại cho Công ty số tiền 17.793.750đ và bà Nguyễn Ngô Thương T trả cho Công ty số tiền 17.793.750đ; buộc Công ty giao trả Giấy CNQSD đất số CĐ 072711 cấp ngày 13/6/2016 cho hộ gia đình ông H và bà T.
Sau khi xét xử sơ thẩm, ông H kháng cáo với nội dung: Không chấp nhận việc Tòa án buộc trả lãi 8%/năm số tiền hợp đồng đã ký (1.780.000.000đ) và số tiền Công ty cho bị đơn mượn (470.000.000đ); tiền án phí sơ thẩm đề nghị chia làm hai mỗi bên chịu một nữa vì hai bên cùng có lỗi.
Bản án dân sự phúc thẩm số 04/2021/DS-PT ngày 28/01/2021 của TAND tỉnh Quảng Ngãi quyết định: Đình chỉ xét xử phúc thẩm một phần nội dung kháng cáo về án phí của ông H (vì bị đơn rút kháng cáo); chấp nhận một phần nội dung kháng cáo của ông H, sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số 01/2020/DS-ST ngày 24/09/2020 của TAND huyện S.
Những vấn đề cần rút kinh nghiệm
Vào ngày 10/06/2019 Công ty ký với ông H “Hợp đồng đặt cọc”. Ngày 11/06/2019 Công ty đã chuyển khoản vào số tài khoản của ông H với số tiền 1.780.000.000đ. Ngày 06/8/2019 Công ty tiếp tục chuyển vào tài khoản của ông H số tiền 470.000.000đ. Vì  diện tích đất ở được ghi nhận trong Giấy CNQSD đất của hộ ông H không đủ để thực hiện việc xây dựng của Công ty nên Công ty có thỏa thuận với ông H, Công ty sẽ thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng sang đất ở, sau đó mới thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSD đất.
Tại mục 2.3 Điều 2 của Hợp đồng đặt cọc có nêu: Trong vòng 03 ngày (bao gồm thứ 7, chủ nhật, ngày nghỉ lễ) kể từ ngày bên B hoàn tất thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng dụng đất thì bên B phải thanh toán đủ 100% giá trị chuyển nhượng cho bên A và bên A sẽ ký các hồ sơ cần thiết để hoàn tất thủ tục chuyển nhượng QSD bất động sản theo quy định của pháp luật cho bên B.
Ngày 30/8/2019 Công ty nhận được kết quả hoàn tất thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Theo quy định tại mục 2.3 Điều 2 hợp đồng đặt cọc thì sau 03 ngày tính từ ngày 30/8/2019 (tức là ngày 03/9/2019) hai bên phải hoàn thành hợp đồng (bên B phải thanh toán đủ 100% giá trị chuyển nhượng cho bên A và bên A sẽ ký các hồ sơ cần thiết để hoàn tất thủ tục chuyển nhượng QSD bất động sản theo quy định của pháp luật cho bên B). Tuy nhiên đến ngày 03/9/2019 Công ty vẫn chưa thanh toán đủ 100% giá trị chuyển nhượng cho ông H và ông H cũng chưa ký các hồ sơ cần thiết để hoàn tất thủ tục chuyển nhượng cho Công ty. Như vậy cả hai bên đều không thực hiện đúng cam kết trong Hợp đồng đặt cọc, do đó cả hai bên đều có lỗi, đều vi phạm hợp đồng.
Tuy chưa thực hiện đúng quy định tại Hợp đồng đặt cọc nhưng từ ngày 03/9/2019, giữa Công ty và ông H vẫn tiếp tục làm việc với nhau, mục đích là tiếp tục thỏa thuận thực hiện hợp đồng, thể hiện qua các biên bản làm việc ngày 29/10/2019 (BL 20) và biên bản làm việc ngày 13/01/2020 (BL 21). Tại biên bản làm việc ngày 29/10/2019 hai bên đã thỏa thuận: “Trong vòng 10 ngày kể từ ngày 29/10/2019 (tức là ngày 09/11/2019)  ông Nguyễn Văn H cam kết sẽ bàn giao toàn bộ giấy tờ ủy quyền đã được các thành viên trong gia đình ký đầy đủ cho Công ty để tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu trong thời gian trên, ông H không đáp ứng thì Công ty sẽ khởi kiện ông H ra Tòa án có thẩm quyền và ông H sẽ bồi thường toàn bộ thiệt hại cho Công ty và hoàn trả toàn bộ số tiền đã nhận”.
Tuy nhiên đến ngày 09/11/2019 ông H vẫn không thực hiện đúng cam kết với Công ty, như vậy ông H đã vi phạm cam kết. Ông H không bàn giao toàn bộ giấy tờ ủy quyền đã được các thành viên trong gia đình ký đầy đủ cho Công ty để tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng cũng không trả tiền đã nhận cho Công ty theo như cam kết. Như vậy, ngày 09/11/2019 là ngày được tính là thời điểm ông H vi phạm nghĩa vụ cam kết hoàn trả toàn bộ số tiền đã nhận cho Công ty.
Điều 357 BLDS 2015 quy định: “Trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả. Lãi suất phát sinh do chậm trả tiền được xác định theo thỏa thuận của các bên nhưng không được vượt quá mức lãi suất được quy định tại khoản 1 Điều 468 Bộ luật này; nếu không thỏa thuận được thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật này”.
Trong vụ án này, 02 bên nguyên đơn và bị đơn không thỏa thuận được lãi suất chậm trả nên áp dụng quy định tại khoản 2 Điều 468 BLDS 2015, là lãi suất 50% mức lãi suất giới hạn quy định tại khoản 1 điều 468 BLDS tại thời điểm trả nợ, như vậy là 10%/năm. Nhưng Công ty chỉ yêu cầu ông Hải trả tiền lãi với lãi suất 8%/năm.
Như vậy, ông H đã vi phạm nghĩa vụ hoàn trả tiền đã nhận cho Công ty, đã gây thiệt hại cho Công ty;  đồng thời ông H đã sử dụng  số tiền Công ty chuyển cho ông để trả nợ chung của vợ chồng (1.520.000.000đ) và sử dụng cá nhân ông (730.000.000đ), do đó cấp sơ thẩm buộc ông vợ chồng ông H bà T phải trả lãi đối với số tiền 1.520.000.000đ và ông H phải trả lãi đối với số tiền 730.000.000đ với lãi suất 8%/năm là có cơ sở. Tuy nhiên, cấp sơ thẩm tính thời điểm trả lãi là ngày 11/6/2019 và ngày 06/8/2019 (là những ngày Công ty chuyển tiền cho ông H) là không chính xác, mà phải được tính từ ngày 09/11/2019 (là ngày ông Hải vi phạm cam kết trả lại tiền cho Công ty và đã được Công ty chấp nhận thời hạn trả tiền) mới phù hợp với tính chất của sự việc.
Bản án phúc thẩm đã chấp nhận một phần nội dung kháng cáo của ông H, sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số 01/2020/DS-ST ngày 24/09/2020 của TAND huyện S, sửa lại thời điểm tính lãi là ngày 09/11/2019 để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự.
Khi nghiên cứu hồ sơ vụ án, KSV cần lưu ý đến lỗi của các bên đương sự; nghiên cứu kỹ những điều khoản đã ghi trong hợp đồng và lưu ý đến thỏa thuận ngoài hợp đồng mà các thỏa thuận đó được các đương sự thừa nhận để có quan điểm giải quyết vụ án chính xác.
Viện KSND tỉnh Quảng Ngãi đã ban hành thông báo rút kinh nghiệm gửi Viện KSND cấp huyện nghiên cứu rút kinh nghiệm./.

Tác giả bài viết: Cẩm Linh - Phòng 9

Tổng số điểm của bài viết là: 0 trong 0 đánh giá
Click để đánh giá bài viết

Những tin mới hơn:

Những tin cũ hơn:

 
Lịch tiếp công dân
Kết quả xử lý đơn
Tin báo tố giác
Kế hoạch - Tài chính

Ảnh hoạt động

Đăng nhập thành viên